Obliczanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości

Dochód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od momentu jej nabycia podlega opodatkowaniu. Przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości należy rozliczyć na formularzu PIT-39.

Podstawę opodatkowania stanowi dochód, który ustala się  odejmując od kwoty przychodu koszty jego uzyskania. Podatek od zbycia nieruchomości obliczany jest w formie ryczałtu w wysokości 19% podstawy opodatkowania, niezależnie od innych przychodów podatnika.

Przychód to kwota, jaką podatnik otrzymał za nieruchomość. Jej wysokość musi być udokumentowana.  Ustawodawca nakłada na podatnika obowiązek przedstawienia kwoty przychodu, która wynika z faktury, umowy albo innego dokumentu. Cena określona w umowie nie może być dowolna. Nie może ona odbiegać od cen rynkowych. Brak uzasadnienia niskiej ceny może być przyczyną wszczęcia kontroli przez organ skarbowy. Uzasadnieniem dla obniżonej ceny może być stan nieruchomości wymagający gruntownego remontu albo obciążenie hipoteczne. Należy jednak poinformować o tym urząd skarbowy.

Koszty uzyskania przychodu to udokumentowane wydatki na nabycie, wytworzenie, modernizację itp. Podstawowym ich składnikiem jest koszt zakupu. W pewnych przypadkach tego składnika zabraknie – dotyczy to nieruchomości odziedziczonych lub otrzymanych w formie darowizny. Wówczas koszt nabycia, w świetle rozliczeń podatkowych, wynosi zero.

W przypadku zbywania nieruchomości nabytych w drodze spadku czy darowizny za koszty uważa się kwotę zapłaconego podatku oraz nakłady poczynione w czasie ich posiadania, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych.

Innymi kosztami są wydatki, związane ze sprzedażą, a więc np. prowizja pośrednika czy koszty notarialne. W przypadku osób, które otrzymały mieszkanie w spadku, do takich kosztów można zaliczyć wydatki na postępowanie spadkowe czy zapłacone podatki od spadków i darowizn.

Do kosztów zaliczamy także wydatki na remont mieszkania, pod warunkiem, że  został on dokonany na potrzeby sprzedaży, bowiem zgodnie z przepisami podatkowymi  kosztem są wydatki na ulepszenie rzeczy, które służą podniesieniu jej wartości. Tak więc do kosztów można zaliczyć udokumentowane nakłady, które przyczyniły się do podwyższenia wartości nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania.

Na druku PIT-39 wpisuje się też koszty zbycia, np. koszty ogłoszeń o sprzedaży, aktu notarialnego itp.

Po odliczeniu kosztów od przychodu uzyskujemy kwotę dochodu, która jest opodatkowana stawką 19%.

Dochód może być zwolniony z podatku, jeśli środki uzyskane se sprzedaży nieruchomości przeznaczone zostaną na własne cele mieszkaniowe (nabycie, budowę, remont, spłatę kredytu) w ciągu dwóch lat. Nie zawsze cała kwota, lecz jej część, zostaje przeznaczona na własne cele mieszkaniowe.Trzeba wtedy wyliczyć dochód do opodatkowania. Od całego dochodu należy wtedy odjąć kwotę zwolnioną z podatku. Wartość zwolnienia otrzymamy mnożąc kwotę uzyskanego dochodu przez kwotę wydatkowaną na własne cele mieszkaniowe i następnie dzieląc przez przychód z odpłatnego zbycia.

Z podatku dochodowego zwolnione są przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości (a więc domu, mieszkania, gruntu, spółdzielczego prawa własnościowego do domu czy mieszkania, użytkowania wieczystego oraz udziału w gruncie, mieszkaniu, itd.), jeżeli sprzedaż nastąpiła po upływie pięciu lat od chwili zakupu.

Małżonkowie zbywający wspólnie jedną nieruchomość, objętą wspólnością majątkową małżeńską powinni wykazać oddzielnie przychód ze swojego udziału we współwłasności, czyli złożyć dwie  deklaracje pit 39.

Deklaracje pit 39 składamy  w tym samym czasie co rozliczenie pit 37 i pit 36 (pit 37 online, pit 36 online), czyli do końca kwietnia roku następnego po roku podatkowym. Możliwe jest rozliczanie pit przez internet (rozlicz pit online) przez portal podatkowy (program pit).